Talkoiden vinkit kiinteistökauppaan


Mitä kiinteistön ostajan ja myyjän on hyvä tietää kauppaa tehdessä? Lue talkoiden vinkit.

Vinkit on koonnut asianajaja, oikeustieteen tohtori ja varatuomari Tiina Koskinen-Tammi, joka on vastannut talkoiden Asuntokaupan turvan kehittämisen hankkeesta.

Vinkki 22. Onko kiinteistönvälittäjä vastuussa välittämänsä kiinteistön myöhemmin esille tulevista kosteusvaurioista?

YHA Kuvapankki / Niina Silvasti

Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu perustuu lakiin kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Välitysliikkeen tehtävänä on saattaa kaupan osapuolet yhteen. Sen on toimittava hyvän välitystavan mukaisesti. Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalleen ja tämän vastapuolelle kaikki tiedossaan olevat kaupantekoon vaikuttavat seikat. Välitysliike on suorituksessaan olleen virheen perusteella velvollinen palauttamaan perimänsä palkkion osaksi tai kokonaan sekä korvaamaan aiheuttamansa vahingon.

Jos kiinteistössä tulee ilmi salainen virhe, josta kukaan ei ollut tietoinen ennen kaupantekoa, ei välitysliike ole siitä vastuussa. Välitysliike voisi joutua vastuuseen lähinnä sellaisessa tapauksessa, että välittäjä on tiennyt jostakin vauriosta, mutta on jättänyt siitä kertomatta kiinteistön ostajalle.

Vinkki 21. Onko kuntotarkastaja vastuussa tarkastamansa kiinteistön myöhemmin esille tulevista kosteusvaurioista?

Kuntotarkastajan vastuu toimeksiantajalleen, kun tämä on kuluttaja, perustuu kuluttajansuojalain kuluttajapalveluksia koskevaan 9 lukuun. Jos kuntotarkastajan palveluksessa on virhe, on kuntotarkastusyritys velvollinen palauttamaan perimänsä palkkion osaksi tai kokonaan ja se on vahingonkorvausvelvollinen aiheuttamastaan vahingosta. Tämä ei tarkoita sitä, että kuntotarkastusyritys olisi suoraan vastuussa tarkastetussa talossa sittemmin esille tulleiden vaurioiden korjauskustannuksista, vaan sellaisesta toimeksiantajalleen aiheutuneesta vahingosta, jonka hänen virheellinen suorituksensa on aiheuttanut. Talon virheistä vastaa ostajalle ensisijaisesti talon myyjä.

Vinkki 20. Onko kuntotarkastus vain ostajan etu?

Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut tietoinen tai joka on ollut havaittavissa ennen kaupantekoa. Tämä koskee mm. kuntotarkastuksessa tehtyjä vikahavaintoja. Myyjän on syytä ymmärtää, että perusteellisen kuntotarkastuksen ja jopa kuntotutkimuksen eli rakenteiden tarkempi tutkiminen ennen kaupantekoa on hänen etunsa mukaista siksi, että siinä esille tulleisiin kiinteistön vikoihin ja puutteisiin ostaja ei voi vedota virheenä enää kaupanteon jälkeen. Mahdollisten vikojen ja puutteiden esille saaminen ennen kaupantekoa vähentää myöhempien riitojen aiheita.

Vinkki 19. Vastaako myyjä virheistä myös asunto-osakeyhtiössä?

Asunto-osakeyhtiön asunnon vaurioiden osalta asunto-osakeyhtiö on lähtökohtaisesti kunnossapitovastuussa talon rakenteista. Tällöin myyjän vastuulle voi kuulua vain se "osa" vauriosta, josta asunto-osakeyhtiö ei vastuunsa nojalla vastaa. Jos kuitenkin yhtiöjärjestyksessä rakenteiden kunnossapitovastuu on siirretty yhtiöltä osakkaalle, koskee myyjän vastuu ostajaa kohtaan myös rakenteissa olevien vaurioiden korjaamista ja on tällöin laajuudeltaan verrattavissa kiinteistön myyjän vastuuseen.

Myyjän on syytä ymmärtää, että hän voi tällaisessa tilanteessa joutua vastuuseen myös rakenteellisten virheiden korjauskustannuksista vaikka kyse on asunto-osakeyhtiöstä.

Kuva: YHA Kuvapankki/Tapio Heikkilä

Vinkki 18. Lasketaanko korjauskustannukset osto- vai korjausvuoden hintatason mukaan?

Kiinteistön virhettä arvioidaan sen perusteella, millainen kiinteistö oli ja millainen sen oli perusteltua aihetta odottaa olevan kaupantekohetkellä. Jos virhe tulee ilmi/virheen korjauskustannukset aiheutuvat tai niitä arvioidaan useiden vuosien kuluttua kaupanteosta, tulee hinnanalennuksen määrää arvioitaessa vähentää korjauskustannuksista mahdollinen korjauskustannusten nousu kaupanteon ja kustannusten aiheutumisen/arvioimisen välisenä aikana.

YHA Kuvapankki / Jari Kurvinen

Lisäksi jos ostaja on kaupanteon jälkeen tehnyt kiinteistölle omia muutoksia ja parannuksia, niiden korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia ei voida ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa, koska virheen korjaaminen tarkoittaa kiinteistön korjaamista sellaiseksi ja sille tasolle, mitä se oli kaupantekohetkellä. Ostajan on hyvä ymmärtää, ettei hinnanalennus ole mm. tästä syystä virheen todellisten korjauskustannusten suuruinen.

Vinkki 17. Entä jos vain ostaja saa terveysoireita?

Usein myyjäosapuoli ei voi uskoa, että ostaja(perhe) olisi saanut terveydellisiä oireita muutettuaan kiinteistölle, koska myyjä(perhe) ei ole sellaisista kärsinyt asuttuaan kiinteistöllä vuosikausia. Se peruste kiinteistön virheettömyydelle, ettei myyjällä ole ollut oireita, ei ole yleensä menestynyt, koska oireilu on hyvin yksilöllistä ja myyjä asuessaan tietämättään vaurioituneella kiinteistöllä on voinut tottua vuosien kuluessa vauriossa esiintyviin mikrobeihin siten, ettei oireita ole ollut. Vaurioituneeseen kiinteistöön yhtäkkiä muuttanut toinen henkilö (=ostaja) puolestaan voi saada oireita hyvinkin pian muuton jälkeen. Myyjän on syytä ymmärtää, ettei hänen oma oireettomuutensa kerro välttämättä mitään kiinteistön virheettömyydestä.

Vinkki 16. Kumpi olikaan arvokkaampi: tontti vai talo?

Ostajan olisi hyvä mieltää, mistä hänen ostamansa kiinteistön hinta muodostuu. Onko omakotitalo 400 000 euron vai 100 000 euron arvoinen ja mikä on maapohjan arvo kiinteistön kokonaishinnasta? Pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa kiinteistöjen hinnat ovat korkeat, mikä johtuu enemmän maapohjan arvosta kuin rakennuksen arvosta.

Ostajalle saattaa tulla yllätyksenä, että hinnanalennus rakennuksen virheen perusteella ei voi olla suurempi kuin rakennuksen arvo. Samoin hinnan jakautuminen rakennuksen ja tontin kesken vaikuttaa myös siihen, miten helposti tai vaikeasti kaupan purun vaatima virheen olennaisuuskynnys ylittyy. Siinä huomioon on otettu yleensä korjauskustannusten määrä suhteessa kiinteistön (koko) kauppahintaan.

Vinkki 15. Kannattaako riskirakenne aina tarkastaa?

Ostajan on syytä ymmärtää, että vanhan rakennuksen ostamiseen ja omistamiseen liittyy myös riskejä. Riski tarkoittaa esimerkiksi, että rakennuksessa voi olla vaurio, josta aiheutuu korjaustarve, -kustannuksia ja mahdollisesti terveyshaittaa. Yleensä riski tulee esille siten, että kuntotarkastuksessa on rakennuksessa todettu olevan jokin riskirakenne. Riskirakenne on esimerkiksi ns. valesokkeli, joka 1970-luvulla on ollut yleisesti käytetty rakenne, mutta joka nykytietämyksen mukaan on kosteusvaurioille altis rakenne.

Usein ostaja ei arvioi riskiä realistisesti, jos kuntotarkastuksessa on todettu, että rakennuksessa on riskirakenne, joka ei kuitenkaan tehtyjen havaintojen perusteella ole vaurioitunut. Kuntotarkastuskertomuksessa voidaan myös todeta, että rakennuksessa on olemassa riskirakenne, jota ei ole kuitenkaan sen tarkemmin tutkittu. Ostajan on syytä sisäistää, että tarkastamattomuudesta/tarkastamisesta huolimatta kyseessä on riskirakenne, joka saattaa kuitenkin myöhemmin osoittautua vaurioituneeksi. Ostajan on hyvä selvittää, minkä suuruisen korjaustarpeen ja korjauskustannukset ja terveydellisen riskin kyseinen riskirakenne vaurioituessaan aiheuttaa ja miettiä, onko halukas ottamaan kyseisenlaisen riskin.

Vinkki 14. Kumpi korvaa oikeudenkäyntikulut?

Jos ostajan hinnanalennus- tai kaupan purkuvaatimus menestyy tuomioistuimessa, ja myyjä häviää asian, joutuu hän oikeudenkäymiskaaren 21 luvun säännösten mukaisesti korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja. Huomionarvoisaa on, että oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu ei ole riippuvainen siitä, onko kyseessä tiedonanto- vai salainen virhe, eli onko myyjä jotenkin syyllinen ko. virheeseen vai ei. Myyjän on syytä ymmärtää voivansa joutua maksamaan omien oikeudenkäyntikulujensa lisäksi myös ostajan oikeudenkäyntikuluja.

Vinkki 13. Kenellä on vastuu salaisista virheistä?

Vastuu salaisista virheistä tarkoittaa ostajan ja myyjän välistä riskinjakoa ikävistä yllätyksistä eli virheistä, joista sen enempää ostaja kuin myyjäkään eivät ole tienneet ennen kaupantekoa. Salaisen virheen tulee maakaaren mukaan olla merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Ostaja vastaa itse ei-merkittävistä salaisista virheistä. Esim. korjauskustannuksiltaan ei-niin-suuren virheen (korjauskustannukset esim. joitakin tuhansia euroja) ollessa kyseessä merkittävyyskynnys ei useinkaan ylity, jolloin virhe jää ostajan omalle vastuulle.

Ostajan on syytä ymmärtää, että pienemmät ikävät yllätykset eli salaiset virheet eivät kuulu myyjän vastuulle vaan niiden korjauksesta aiheutuvat kustannukset jäävät kokonaisuudessaan ostajan maksettaviksi. Se, mitä voidaan pitää myyjän vastuulle kuuluvana merkittävänä salaisena virheenä, riippuu tapauskohtaisesti mm. kohteen kauppahinnasta, rakennuksen iästä ja sen kunnosta kaupantekohetkellä.

Vinkki 12. Korvaako myyjä kaupan purussa myös kiinteistön arvoa nostaneet kustannukset?

Vaatiessaan kaupan purkua ostaja voi vaatia sen yhteydessä myyjää korvaamaan hänelle kiinteistön arvoa nostaneet kiinteistöön laittamansa hyödylliset kustannukset. Jos kauppa puretaan, myyjä voi joutua korvaamaan ostajalle tällaiset kiinteistön arvoa nostaneet hyödylliset kustannukset. Myyjän korvausvastuu ei riipu siitä, onko hänellä tuottamusta vai ei. Myyjän on hyvä ymmärtää voivansa joutua korvaamaan tällaisia kustannuksia kaupan purun yhteydessä.

Vinkki 11. Mitä tarkoittaa "ikäisekseen kunnossa"?

Jos kuntotarkastuksessa lukee "ikäisekseen kunnossa", se ei tarkoita, että ko. rakennusosa kestäisi ikuisesti eikä se ole takuu siitä, etteikö rakennusosien ikiä ja peruskorjaustarvetta otettaisi huomioon virheen ja sen seuraamusten arvioinnissa. Rakennukset vaativat säännöllistä huoltoa ja ikääntyessään peruskorjausta. Ostajan kannattaa perehtyä eri rakennusosien teknisiä käyttöikiä koskeviin tietoihin, joista saa suuntaviivaa sille, kuinka kauan jonkin rakennusosan voi keskimäärin arvioida kestävän ennen kuin se tulee uusia. Jos vaurion johdosta jokin tällainen rakennusosa joudutaan uusimaan, tuomioistuimessa vedotaan usein näihin käyttöikiin.

Ostajan kannattaakin jo ennen kaupantekoa kiinnittää huomiota siihen, millainen peruskorjaustarve kiinteistössä on, vaikka ei olisikaan aikonut itse sitä juuri heti korjata. Jos peruskorjausta vaativilta osin löytyy jotakin vikaa/vaurio, katsotaan helposti ostajan täytyneen varautua ko. rakennusosan peruskorjaukseen, jolloin hänellä ei ole oikeutta saada siitä hyvitystä myyjältä.

Myöskään sille seikalle, että ostaja ei ole itse aikonut ko. rakennusosaa juuri heti uusia, vaan se olisi hänelle kelvannut vanhanakin, ei anneta merkitystä, kun arvioidaan sitä, mihin ostajan on tullut objektiivisesti arvioiden kaupantekohetkellä varautua. Jos vanha ja käyttöikänsä loppupuolella oleva rakennusosa kestää, hyvä niin, mutta jos se ei kestä, ostaja ei voi saada siitä hyvitystä myyjältä.

Vinkki 10. Lasketaanko hinnanalennukselle tai kaupan purulle korkoa?

Ostajan vaatiessa hinnanalennusta tai kauppahinnan palautusta kaupan purussa hän voi vaatia palautettavalle summalle tuottokorkoa kauppahinnan maksusta vaatimuksen esittämiseen asti ja sen jälkeen laillista viivästyskorkoa. Jos ostaja tällaisen korkovaatimuksen tekee, ja hinnanalennus/kaupan purkuvaatimus menestyy, määrätään korko summalle automaattisesti. Jos kauppahinnan maksusta on kulunut useita vuosia, voi myyjälle tulla korkojenkin kautta maksettavaa merkittävästi. Myyjän on syytä ymmärtää, että hänen maksuvelvollisuuteensa liittyy tällainen lisäseuraamus.

Vinkki 9. Kannattaako kaikkiin kosteusvariojälkiin reagoida?

Maakaaren mukaan ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta on hän on ollut tietoinen tai joka hänen olisi tullut huomata ennen kaupantekoa. Ostajalle voi ennen kaupantekoa tiedossa olleen kosteusvauriojäljen perusteella syntyä laajentunut tai erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että jos ennen kaupantekoa on ollut havaittavissa kosteusvauriojälki, ostaja ei voi virheenä vedota kyseiseen jälkeen tai sen syynä olevaan vaurioon.

Vaikka kosteusvauriojälki olisi tarkastushetkellä kuiva, rakenteissa voi olla vanhoja kosteuden aiheuttamia vaurioita.

Ostajan on siis syytä tutkia kosteusvauriojäljet ja niiden syyt hyvin jo ennen kauppaa, ja ottaa niiden vaikutus huomioon kaupan ehdoista neuvoteltaessa tai jättää kyseinen kohde ostamatta.

Vinkki 8. Milloin myyjä joutuu maksamaan myös vahingonkorvausta?

Virheen perusseuraamus on hinnanalennus, jonka määrä yleensä määritetään lähtien liikkeelle virheen korjauskustannuksista. Jos virhe on olennainen, voidaan ostajan vaatimuksesta hinnanalennuksen määräämisen sijaan purkaa kauppa. Jos kyse on tiedonantovirheestä eikä salaisesta virheestä, jonka suhteen myyjällä on tuottamus, hän on hinnanalennuksen/kaupan purun ohella vastuussa ostajalle myös vahingonkorvauksella virheen aiheuttamasta vahingosta. Tämä voi tarkoittaa esim. muualla asumisen kustannuksia virheen korjaamisen ajalta, pilalle menneen irtaimiston korvaamista ja muuta vahingonkorvausta.

Myyjän on syytä sisäistää olevansa vahingonkorvausvastuussa tuottamuksellaan aiheuttamistaan vahingoista.

Vinkki 7. Mitä, jos pikkuvian takaa paljastuukin isompi ongelma?

Jotkut kiinteistön ostajat ajattelevat, että heille kelpaa pikkuvikainen talo, jota voi oman aikataulun mukaan korjailla. Isompiin vikoihin ei kuitenkaan ole varauduttu ja niistä voi tulla riitaa myyjän kanssa. Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta on hän on ollut tietoinen tai joka hänen olisi tullut huomata ennen kaupantekoa. Ostajalle voi kuitenkin ennen kaupantekoa tiedossa olleen ns. pikkuvian perusteella syntyä vielä laajentunut tai erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että jos ostaja on ollut tietoinen jostakin pienestä viasta, joka osoittautuukin kaupanteon jälkeen luultua isommaksi, hän ei voi vedota tuohon isompaankaan vikaan kiinteistön virheenä. Hyväksyessään rakennuksessa olevan pienen vian, hänen tulee varautua myös siihen, että kyseisen vian osoittautuessa luultua isommaksi, myyjä ei ole siitä vastuussa.

Jos ostaja haluaa varmistaa, ettei pikkuvika osoittaudu kaupan jälkeen oletettua suuremmaksi, ostajan on syytä vaatia vian tarkempaa tutkimusta jo ennen kauppaa, tarvittaessa esim. rakenteita avaamalla.

Vinkki 6. Milloin myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen?

Myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen mm. silloin, jos myyjä on itse rakentanut rakennuksen tai tehnyt siihen korjauksia, ja tällaisissa itse tehdyissä/korjatuissa rakenneosissa havaitaan kaupanteon jälkeen virheitä. Tällöin on kyse seikasta, josta myyjän katsotaan tienneen tai ainakin pitäneen tietää ennen kaupantekoa.

Tällaisessa tapauksessa on kyse salaisen virheen sijasta tiedonantovirheestä, josta myyjä voi joutua hinnanalennusvastuun lisäksi vahingonkorvausvastuuseen, jos kyseisestä virheestä aiheutuu ostajalle vahinkoa. Myyjän on syytä sisäistää olevansa salaista virhettä ankarammassa vastuussa tällaisista virheistä.

Jos myyjä tietää, että rakennustöitä tai korjauksia on tehty virheellisesti tai hyvän rakennustavan vastaisesti, näistä seikoista on kerrottava ostajalle ennen kauppaa, jotta myyjä välttäisi virhevastuun.

Vinkki 5. Saako kaupanpurussa aina kaikki rahat takaisin?

Lähtökohtana oikeusjärjestelmässämme on, että sopimukset on pidettävä eikä tehtyjä oikeustoimia voi niin vain purkaa. Vain jos kiinteistön virhe on olennainen, voidaan kiinteistön kauppa maakaaren mukaan purkaa. Virheen olennaisuuskynnys on käytännössä hyvin korkealla.

Kaupan purkaminen tarkoittaa, että tilanne palautetaan sellaiseksi, ettei kauppaa olisi aikanaan lainkaan tehty. Ostajan kannalta tämä merkitsee sitä, että hän on myyjän vaatimuksesta velvollinen korvaamaan tälle merkittävän asumishyödyn, jonka hän on saanut kaupanteon jälkeen asuessaan kiinteistössä. Jos kaupasta on kulunut useita vuosia, merkitsee tämä usein merkittävää summaa. Käytännössä summa vähentää sitä kauppahintaa, joka myyjän on kaupan purkautuessa palautettava ostajalle. Ostajan on syytä ymmärtää, ettei hän kaupan purkautuessakaan välttämättä saa koko kiinteistön kauppahintaa takaisin.

Vinkki 4. Poistaako riskirakenteen toteaminen myyjän vastuun mahdollisesta virheestä?

Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut tietoinen tai joka on ollut havaittavissa ennen kaupantekoa. Tämä koskee mm. kuntotarkastuksessa tehtyjä havaintoja. Jos konkreettista vikaa tai puutetta ei ole kuitenkaan ennen kaupantekoa havaittu vaan ainoastaan riski sellaisesta, se ei estä ostajaa vetoamasta kaupanteon jälkeen ilmi tulevaan virheeseen. Jos siis kiinteistössä on todettu kuntotarkastuksessa ennen kauppaa riskirakenne, jota ei ole tutkittu sen tarkemmin tai joka on tarkemmissa tutkimuksissa todettu olevan kunnossa, myyjä on kaupanteon jälkeenkin vastuussa niistä ko. riskirakenteen vaurioista, jotka olivat olemassa kaupanteon hetkellä.

Myyjän on syytä ymmärtää, ettei pelkkä riskirakenteen toteaminen ennen kaupantekoa poista hänen vastuutaan ko. rakenteen virheistä.

Vinkki 3. Pitääkö myyjän vaatia kaikkien tilojen tarkastamista?

Kiinteistössä voi olla tiloja, joihin ei ole pääsyä, kuten esimerkiksi ala- tai yläpohja, joihin ei ole käyntiluukkua. Jos tällainen tila jätetään tutkimatta ennen kaupantekoa ja se osoittautuu kaupanteon jälkeen vaurioituneeksi, myyjä on vastuussa sen vaurioista. Pelkkä kuntotarkastuksen kehotus tutkia tila sen suljettuna olemisen vuoksi ei poista myyjän vastuuta.

Myyjän on myöhemmän vastuunsa välttämiseksi syytä sallia ja edellyttää myös suljettujen tilojen tarkastaminen.

Vinkki 2. Kuinka paljon virheestä kuuluu saada hinnanalaennusta?

Jos kiinteistössä on kaupantekohetkellä virhe, sen yleisin seuraamus on sekä asunto- että kiinteistökaupassa hinnanalennus. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa lähdetään perinteisesti liikkeelle virheen korjauskustannuksista. Hinnanalennus on kuitenkin vain harvoin virheen koko korjauskustannusten suuruinen. Tämä johtuu siitä, että hinnanalennuksen määrässä otetaan huomioon se tasonparannus, joka korjauksesta aiheutuu. Toisin sanoen kuinka paljon paremmaksi korjattu tila tai kohta korjauksella tulee verrattuna siihen, mikä oli kunto kaupantekohetkellä. Tuomioistuin saattaa silloin lausua, että "ottaen huomioon kiinteistön/rakenteiden ikä jne." hinnanalennuksen määrä on paljonkin alhaisempi kuin virheen todelliset korjauskustannukset.

Perusteluksi koko korjauskustannusten saamiselle hinnanalennuksena ei riitä se, että ostaja ei ollut aikeissa uusia kyseisiä rakenteita vielä pitkään aikaan ja että hän ei ollut tämän vuoksi varautunut minkäänlaisiin korjauskustannuksiin. Ostajan on syytä mieltää tämä ostaessaan vanhan rakennuksen, jossa on vanhoja rakenteita.

Vinkki 1. Pitääkö ostajan tarkastaa kaikki kiinteistön tilat?

Kiinteistössä voi olla tiloja, joihin ei ole pääsyä, kuten ala- ja yläpohja, joihin ei ole käyntiluukkua. Ostajan on kuitenkin syytä ennen kaupantekoa edellyttää, että myös tällaiset tilat tarkastetaan. Jos tila jää tutkimatta, ostaja ottaa käytännössä riskin, että tila onkin vaurioitunut. Riski voi tarkoittaa myös terveyshaittaa. Jos tila tarkastetaan etukäteen, voi kohteen vielä jättää ostamatta tai neuvotella kaupan ehdoista ilmi tulleen kunnon perusteella.